Comprar o vender una vivienda de segunda mano en España implica una serie de impuestos y gastos que tanto el comprador como el vendedor deben asumir. Conocer qué impuestos se pagan al vender una casa y qué impuestos se pagan al comprar una casa es clave para evitar sorpresas y planificar correctamente la transacción. A continuación, te explicamos en detalle los impuestos aplicables en la compraventa de viviendas de segunda mano.

Qué impuestos se pagan al vender una casa en España

Cuando un propietario vende su vivienda, debe asumir ciertos impuestos y tributos que afectan directamente a la rentabilidad de la operación.

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La venta de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en la Declaración de la Renta (IRPF). Si se obtiene una ganancia por la venta, se aplican los siguientes tramos impositivos en 2025:

• Hasta 6.000 € → 19%
• Entre 6.000 € y 50.000 € → 21%
• Entre 50.000 € y 200.000 € → 23%
• Entre 200.000 € y 300.000 € → 27%
• Más de 300.000 € → 28%

Exenciones del IRPF:

• Mayores de 65 años: Si venden su vivienda habitual, están exentos de pagar este impuesto.
• Reinversión en vivienda habitual: Si el importe de la venta se destina a la compra de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, se puede evitar el pago del IRPF.
• Dación en pago: Si se entrega la vivienda para cancelar una hipoteca, no se tributa por esta ganancia.

2. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Este tributo lo cobra el ayuntamiento y grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la venta del inmueble.

• Se calcula en base al valor catastral del suelo y los años de tenencia.
• Puede calcularse por método objetivo (según coeficientes municipales) o método real (según la diferencia entre precio de compra y venta).
• Si se vende la vivienda por un valor inferior al de compra, no se paga este impuesto.

3. Otros gastos del vendedor

Además de los impuestos, vender una vivienda conlleva ciertos gastos adicionales que el propietario debe tener en cuenta:

• Cancelación de hipoteca: Si la vivienda aún tiene una hipoteca pendiente, se debe tramitar la cancelación en el Registro de la Propiedad. Este proceso puede costar entre 400 € y 1.000 €, dependiendo de si se hace por cuenta propia o a través de una gestoría.
• Certificado de eficiencia energética: Es obligatorio para la venta y su precio varía entre 60 € y 130 €, según el tamaño de la vivienda y la comunidad autónoma.
• Honorarios inmobiliarios: Si decides vender con una agencia inmobiliaria, sus honorarios suelen ser un porcentaje del precio de venta, generalmente entre 3% y 5%.

Qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano

A diferencia de la compra de viviendas nuevas, en las viviendas de segunda mano no se paga IVA, pero sí otros impuestos relevantes.

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este es el principal impuesto que paga el comprador de una vivienda de segunda mano. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma:

• Andalucía – 7%
• Aragón – 8%
• Asturias – 8%
• Baleares – 8%
• Canarias – 6,5%
• Cantabria – 10%
• Castilla-La Mancha – 9%
• Castilla y León – 8%
• Cataluña – 10%
• Madrid – 6%
• Comunidad Valenciana – 10%

Algunas comunidades ofrecen reducciones en este impuesto para familias numerosas, menores de 35 años o personas con discapacidad.

2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Este impuesto afecta principalmente a los compradores que adquieren una vivienda mediante hipoteca. Se aplica sobre el importe del préstamo y varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5% y el 1,5%. En la actualidad, el pago de este impuesto suele recaer sobre la entidad bancaria, aunque conviene revisar el contrato hipotecario para confirmar las condiciones.

3. Otros gastos del comprador

Además de los impuestos, la compra de una vivienda conlleva otros gastos que pueden influir en el presupuesto final:

• Gastos de notaría: La firma de la escritura pública conlleva un coste regulado por el Estado, que oscila entre 600 € y 875 €, dependiendo del precio de la vivienda.
• Registro de la Propiedad: Inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario tiene un coste de entre 300 € y 650 €, en función del valor del inmueble.
• Gestoría: Aunque no es obligatorio, contratar una gestoría para la tramitación documental y fiscal puede facilitar el proceso. Su coste suele estar entre 300 € y 500 €.

Si la compra se realiza con hipoteca, hay que considerar también los gastos de tasación, que oscilan entre 250 € y 600 €, dependiendo del banco y la tasadora seleccionada.

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