Vender una vivienda heredada en España no solo implica decisiones familiares y emocionales, sino también cumplir con una serie de obligaciones fiscales y legales. Si has heredado una casa y estás pensando en venderla, sigue leyendo: te explicamos qué impuestos tendrás que pagar, cómo gestionar la propiedad si hay varios herederos y qué pasos debes seguir para hacerlo de forma legal y segura.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Antes de vender una vivienda heredada, es imprescindible aceptar legalmente la herencia. Para ello, es necesario liquidar el Impuesto de Sucesiones, que se calcula según el valor del inmueble, el grado de parentesco con el fallecido y la comunidad autónoma. En Madrid, este impuesto puede contar con bonificaciones importantes para herederos directos.
El plazo para abonarlo es de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga o fraccionamiento. Si hay varios herederos, como hermanos, cada uno debe pagar su parte proporcional según su cuota.
Plusvalía municipal: se paga dos veces
Este impuesto municipal grava el incremento del valor del suelo. En una herencia, debe pagarse dos veces:
- Al heredar: se calcula desde la fecha en que el fallecido compró el inmueble hasta el momento de la herencia.
- Al vender: se calcula desde la herencia hasta la fecha de venta.
La cuantía depende del municipio. En Madrid, puede gestionarse online y, en algunos casos, es posible aplicar reducciones si se trata de la vivienda habitual del fallecido.
IRPF por ganancia patrimonial
Aunque heredar una vivienda no genera impuestos en el IRPF, sí tendrás que tributar si la vendes con ganancia patrimonial. Esa ganancia se calcula restando al precio de venta los gastos de la operación y el valor de adquisición (el que se declaró en la herencia más los gastos notariales, registrales e impuestos pagados).
Tramos del IRPF 2025:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- A partir de 300.000 €: 28%
No se aplican exenciones como en la venta de vivienda habitual, salvo en casos muy concretos.
¿Y si heredas con hermanos?
Cuando varios hermanos heredan una casa, es imprescindible que todos estén de acuerdo en vender. Si no hay consenso, existen soluciones legales como la división judicial de la herencia o la venta de la parte indivisa.
Antes de vender, se debe aceptar la herencia, pagar los impuestos y registrar la propiedad a nombre de todos los herederos. En Gamarra Iturregui te ayudamos a resolver estos procesos de forma ágil y sin conflictos.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
No. Para vender legalmente, es obligatorio inscribir primero la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Esto se hace mediante la escritura de aceptación de herencia, tras pagar los impuestos correspondientes.
Solo cuando la propiedad esté correctamente registrada, podrás disponer legalmente del inmueble y formalizar la venta.
¿Qué hacer si no puedes pagar los impuestos?
Es una situación más común de lo que parece. Si no dispones de liquidez para asumir el Impuesto de Sucesiones o la plusvalía municipal, existen varias alternativas:
- Solicitar un aplazamiento o fraccionamiento.
- Pedir un crédito puente, utilizando la herencia como aval.
- Vender el inmueble y pagar los impuestos con el importe recibido, siempre que se haya completado antes la inscripción de la propiedad.
En Gamarra Iturregui analizamos tu situación y te ayudamos a encontrar la solución más adecuada para evitar que pierdas tu herencia por falta de recursos.
Trámites para vender una casa heredada
Una vez tengas claros los impuestos, llega el momento de gestionar los trámites legales. Este es el proceso habitual:
- Obtener el certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Localizar el testamento o tramitar la declaración de herederos.
- Firmar la escritura de aceptación de herencia.
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.
- Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
- Preparar la documentación para la venta (nota simple, certificado energético, etc.).
- Firmar la compraventa ante notario.
- Declarar la ganancia patrimonial en la siguiente Renta.
Si todo esto te parece complejo, no te preocupes. En Gamarra Iturregui nos encargamos de todo el proceso: desde la aceptación de la herencia, la gestión de los impuestos y los trámites legales, hasta la venta final del inmueble. Sabemos que heredar una vivienda puede ser tan emocional como abrumador, por eso te ofrecemos un acompañamiento profesional, claro y cercano en cada paso.
Si estás en Madrid y necesitas vender una casa heredada, cuenta con nosotros. Te ayudamos a resolverlo fácil, rápido y con total seguridad.
